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Monthlitor September 2022

Bei den Immobilienfinanzierern herrscht schlechte Stimmung: Das BF-Quartalsbarometer Q3|2022 fiel auf ein neues Allzeit-Tief von -16,91 Punkten. Damit wurde selbst der Indexstand vom Q2/2020 noch unterboten. Vier Fünftel der Befragten berichteten, dass die Finanzierungsbedingungen gegenüber dem Vorquartal restriktiver geworden sind. Bei allen erfassten Instituten wird die Kreditentscheidung nun überwiegend oder eher von der Risikoabteilung getroffen.

Pendelte der typische Loan-to-Value in den letzten Quartalen noch um 66% bis 67%, sank dieser nun auf unter 64%. Falls die Immobilienpreise nicht mehr stiegen, also der Kennzahl-Nenner „Value“, bedeutet dies eine merkliche Reduktion des Kreditvergabevolumens. Das „falls“ ist der Verzögerung geschuldet, mit der Preisinformationen bekannt werden: Der vdp sah für Q2/2022 noch keinen Preisrückgang, beim EPX von Europace gab es ab Juni/Juli 2022 ein Abweichen vom bisherigen Wachstumspfad. Die erneute Leitzins-Erhöhung der EZB vom 8. September um 75 Basispunkte dürfte jedenfalls über Refinanzierungskosten und Renditeanforderungen eher dämpfend auf die weitere Preisentwicklung wirken.

Mit dem REECOX 02-2022 ist ein weiterer Indikator für die Immobilienkonjunktur erneut gefallen. Im begleitenden Kommentar wird „die Stimmung an den Immobilienmärkten [vor dem Hintergrund von Ukraine-Krieg, Inflation, Rezessionssorgen, steigenden Zinsen, hohen Baukosten und Lieferkettenproblematik] noch als ’surreal‘ gut“ eingestuft.

Eine positive Entwicklung sieht hingegen die Deutsche Pfandbriefbank mit dem pbbiX 2022|Q2 für den deutschen Büromarkt: Der Indikator wechselte in den auf Wachstum hindeutenden Bereich. Als Hauptgrund wird dabei die „stark anziehende Flächennachfrage und steigende Mieten“ genannt, während bei „überschaubaren“ Leerständen wenig neu gebaut wird. Auch JLL ermittelte für den VICTOR Q2 2022, dass steigende Büromieten den Anstieg der Renditen ungefähr kompensiert haben. Dieser Effekt dürfte auch zukünftig relevant sein, denn die EZB-Zinserhöhungen erfolgten als Reaktion auf die klar über dem Zielniveau von 2% liegende Inflationsrate, und gerade im gewerblichen Bereich sind Mietsätze oft an die Inflationsrate gekoppelt.

Monthlitor August 2022

Der vdp-Immobilienpreisindex Q2.2022 meldet Zahlen für Immobilienpreise und -mieten, die vom aktuellen Weltgeschehen unbeeindruckt erscheinen:

Kapitalwerte Neuvertragsmieten
Objektart Q2/’21-Q2/’22 Q2/’20-Q2/’21 Q2/’21-Q2/’22 Q2/’20-Q2/’21
Selbst genutzte Wohneigentum +11,6% +10,9% ./. ./.
Mehrfamilienhäuser 8,6% +10,5% +4,4% +3,3%
Büro- und Verwaltungsgebäude +4,1% -0,4% +2,8% -1,0%
Einzelhandelsobjekte -3,5% -2,6% -1,9% -1,5%

Doch die Studienautoren weisen darauf hin, dass Verkaufsprozesse bei Immobilien relativ lange dauern. Effekte aus zum Beispiel der EZB-Zinserhöhung vom 21. Juli beziehungsweise dem bereits seit Jahresbeginn gestiegenen Langfrist-Zinssätzen schlagen sich daher erst zeitversetzt in den Preisen nieder.

Bein monatlichen EPX von Europace sieht es zumindest nach einer Delle im Preiswachstum aus:

Quelle: Europace AG

Bis Mai bewegten sich alle Teilindices noch auf einem Wachstumspfad, im Juni und mehr noch im Juli fielen die Indikatoren. Eine Trendumkehr muss dies nicht bedeuten, denn gleichzeitig steigen aktuell die Mieten und die Baupreise, während die Fertigstellungen zurückgehen. Entsprechend stellt das empirica Blasenindex 2022q2 fest, dass sich die Blasengefahr tendenziell reduzieren dürfte.

Schlechte Laune herrscht bei den Immobilienfinanzierern gemäß Deutscher Immobilienfinanzierungsindex Q2 2022: War der DIFI im Q1 noch leicht positiv, sank er im Q2 von -44,5 und damit fast auf den bisherigen (Corona-)Tiefstand vom Q2/2020. Der finanzierte Loan-to-Value liegt sowohl für Core- als auch für Value-Add-Wohnimmobilien derzeit bei ca. 60%.

Monthlitor Juli 2022

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex Q2/2022 fällt deutlich: Erstmals weist das Immobilienklima ein negatives Vorzeichen auf, und die Zukunftserwartungen sind deutlich pessimistisch.

Grafikquelle: IW Köln

Als Gründe identifiziert das IW Köln die höhere Unsicherheit angesichts des Kriegs in der Ukraine sowie gestiegene Bau- und Finanzierungskosten. Hinsichtlich der Baukosten bei Wohngebäuden ermittelte das Statistische Bundesamt per Mai 2022 einen Anstieg um +17,6% gegenüber dem Vorjahresmonat.

Grafikquelle: Statistisches Bundesamt

Noch deutlicher ging es in kurzer Zeit bei den Finanzierungskosten herauf. Mittlerweile liegen die typischen 10-Jahres-Bauzinsen gemäß Dr. Klein bei ca. 3,0%. Vor einem Jahr belief sich dieser Zinssatz noch  ca. 0,7%. Die Aufwärtsentwicklung setzte um den Jahreswechsel ein, also noch vor Ukraine-Krieg und der Ankündigung der EZB am 9.6.2022, den Leitzins per 21. Juli um 0,25 Prozentpunkte zu erhöhen.

Monthlitor Juni 2022

Das BF.Quartalsbarometer Q2/2022 sank auf -12,01 Punkte nach -1,45 Punkten im Vorquartal. Nach Definition des Barometers stehen damit die Zeichen auf Sturmim Sinne einer Kreditkrise. Einher geht dieser Einbruch damit, dass ca. zwei Drittel der teilnehmenden Finanzierer von einer restriktiveren Kreditpolitik berichten. Zugleich sprangen die typischen Kreditmargen deutlich nach oben, und zwar auf 193 bp (von zuvor 168 bp) für gewerbliche Bestandsfinanzierungen und auf 283 bp (von zuvor 245 bp) für Projektentwicklungen. Die finanzierten LTV bzw. LTC blieben dabei relativ konstant. Da nicht nur die Margen steigen, sondern auch die Swapsätze als Ausgangspunkt dieser Margen, haben sich die Zinskonditionen seit Jahresbeginn somit erheblich verteuert.

In zwei Berichten zur Immobilienkonjunktur im 1. Quartal 2022 ist der Tenor jeweils eher verhalten, auch wenn der Ukraine-Krieg in diesen Quartalszahlen erst teilweise Eingang fand. Der REECOX 01-2022 sank für den Immobilienmarkt Deutschland um -3,5% gegenüber Dezember 2021 auf 248,0 Punkte. Der auf deutsche Büroimmobilien fokussierte pbbiX 2022|Q1 stieg zwar weiter auf -0,20 Punkte, die Autoren weisen zugleich jedoch auf vielfältige Unwägbarkeiten und Belastungen hin.

Bezogen auf deutsche Wohnimmobilien stieg der empirica-Blasenindex I/2022 um 0,05 Punkte auf +0,44 Punkte und zeigt damit eine hohe Blasengefahr an. Die Autoren sehen die relative Preiskluft zwischen ETW-Preisen und Mieten – und damit das Rückschlagpotenzial bei den Preisen – bei 33%.

Monthlitor Mai 2022

Weiter geht’s – oder besser: ging es zumindest im 1. Quartal 2022 beim vdp-Immobilienpreisindex. Im Vergleich zum Vorjahr ergaben sich folgende Werte:

Kapitalwerte Neuvertragsmieten
Objektart Q1/’21-Q1/’22 Q1/’20-Q1/’21 Q1/’21-Q1/’22 Q1/’20-Q1/’21
Selbst genutzte Wohneigentum +12,5% +9,4% ./. ./.
Mehrfamilienhäuser 9,1% +7,6% +3,7% +2,3%
Büro- und Verwaltungsgebäude +3,9% -1,2% +1,6% -0,9%
Einzelhandelsobjekte -3,2% -2,1% -2,0% -0,7%

Die Jahresveränderung beim selbst genutztem Wohnen liegt damit nun schon zum dritten Mal (allerdings mit überlappenden Zeiträumen) bei über 12 Prozent. Dagegen betrug die Veränderungsrate für Mehrfamilienhäuser „nur“ knapp 9 Prozent. Diese Entwicklung wurde bisher vor allem von sinkenden Liegenschaftszinssätzen getragen, also einem rückläufigen Verzinsungsanspruch der Investoren. Angesichts deutlich gestiegener (Langfrist-)Zinsen dürfte sich hier alsbald eine gegenläufige Tendenz bemerkbar machen. Zugleich könnten jedoch die Mieten angesichts zunehmender Inflation noch weiter steigen.

Bei den Gewerbeimmobilien scheinen Büros den Corona-Lockdown hinter sich gebracht zu haben. Die Mieten zeigten wieder eine positive Jahrestendenz. Der vdp berichtet insbesondere, dass weiterhin keine negativen Effekte aus Homeoffice-Nutzung zu bemerken sind. Der aktuelle Victor von JLL sieht ebenfalls eine leicht positive Wertentwicklung an den TOP 5 Prime Office-Standorten. Aktuell entwickelt sich demnach die Spitzenmiete seitwärts. Auf mittlere Sicht merkt JLL an, dass insbesondere der Anstieg von Bau- und Finanzierungskosten die Pläne bei vielen Projektentwicklern durcheinander gewirbelt hat, was zur Verschiebung oder sogar Aufgabe von Projekten führt.

Monthlitor April 2022

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex Q1/2022 sank gegenüber dem Vorquartal leicht um 1,6 Punkte auf jetzt 30,7 Punkte. Allerdings stammen rund vier Fünftel der Fragebogen-Rückmeldungen noch aus der Zeit vor dem Beginn des Kriegs gegen die Ukraine. Ein wichtiges Thema „damals“ war das Auslaufen vieler Corona-Gegenmaßnahmen. Dazu passt, dass die Teilindices für Handel und Büro einen Aufwärtstrend zeigten.

Im Gegensatz dazu sank das Klima bei Projektentwicklungen auf jetzt 19,7 Punkte. Maßgeblich kommt es hierzu durch pessimistische Erwartungen, während die aktuelle Lage in diesem Branchensektor noch mit am besten eingeschätzt wird. Von den Projektentwicklern erwarten knapp die Hälfte, dass sich die Geschäftssituation auf Sicht von sechs Monaten verschlechtern wird, während nicht einmal ein Viertel von einen Verbessern ausgeht. Die Studienautoren führen dies auf einerseits deutlich steigende Baupreise und andererseits höhere Inflation und Kreditzinsen zurück, was die Zahlungsfähigkeit der Abnehmer reduziert.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex Q1/2022 fiel ebenfalls leicht, und zwar um 3,5 Punkte auf 7,2 Punkte. Über den genauen Umfragezeitraum gibt es leider keine Aussage im Quartalsbericht. Von den Teilindices verbesserte sich der Einzelhandel deutlich und befindet sich nun seit circa fünf Jahren wieder knapp im optimistischen Bereich. Das Finanzierungsklima bei Logistik und bei Wohnen erreicht nun ungefähr das gleiche Niveau, kommt dabei jedoch aus entgegengesetzter Richtung.

Wie wird sich das Immobilien(finanzierungs)klima weiterentwickeln, wenn der volle Effekt der jüngsten und ggf. von weiteren Entwicklungen in der Immobilienbranche sichtbar wird? Indikationen können zwei monatliche erhobene, allgemeinwirtschaftliche Indices geben. Das ifo-Geschäftsklima fiel im März 2022 deutlich auf 90,8 Punkte, d.h. unter das neutrale Niveau von 100 Punkten; die Erwartungen gingen sogar von einem neutralen Niveau auf 85,1 Punkte zurück. Die ZEW-Konjunkturerwartungen reduzierten sich per April 2022 von +54,3 Punkte auf -39,3 Punkte; eine so starker Rückgang wurde noch nie verzeichnet.

Monthlitor März 2022

Das BF.Quartalsbarometer Q1/2022 zeigt sich beim Stand von -1,45 gegenüber den Vorquartalen nahezu unverändert im neutralen Bereich. Bemerkenswert ist dabei ein Anstieg der Margen für die in der Umfrage angenommenen Musterfinanzierungen. Bei der zu Grunde gelegten Bestandsfinanzierung ging dies mit einen höheren LTV einher, während der LTC der Projektentwicklung deutlich unter 70% fiel.

Einen Rückblick auf der 4. Quartal 2021 lieferten die beiden Marktindices von Deutscher Hypothekenbank und Deutscher Pfandbriefbank: Gemäß REECOX der Deutschen Hyp verschlechterte sich die deutsche Immobilienkonjunktur zum Jahresende etwas (-3,2% zum Vorquartal). Hauptgrund war ein merklicher Rückgang des Deutschen Immobilienaktienindex‘ (DIMAX).

Speziell für deutsche Büroimmobilien sah der pbbiX der Deutschen Pfandbriefbank eine weitere Verbesserung, bliebt jedoch mit einem Indexstand von -0,74 (nach -0,91 in Vorquartal) noch im negativen Bereich. Während die Teilindikatoren aus dem Büromarkt eine freundliche Tendenz zeigten, war dies hinsichtlich der gesamtwirtsdchaftlichen Situation nicht der Fall.

Dass die Büromärkte ihren „Corona-Durchhänger“ überwunden haben, legt auch das aktuelle Indikatorsystem zum Gewerbeimmobilienmarkt der Deutschen Bundesbank nahe. Die Indikatoren für den Einzelhandel weisen hingegen – sogar etwas verstärkt – in die entgegengesetzte Richtung.

Monthlitor Februar 2022

Immobilienpreise und -mieten setzten 2021 ihre Trends des Vor(krisen)jahres 2020 fort, und zwar jeweils noch deutlicher. Dies legt jedenfalls ein Blick auf den aktuellen vdp-Immobilienindex Q4/2021 nahe:

Kapitalwerte Neuvertragsmieten
Objektart Q4/’20-Q4/’21 Q4/’19-Q4/’20 Q4/’20-Q4/’21 Q4/’19-Q4/’20
Selbst genutzte Wohneigentum  +12,4% +8,5% ./. ./.
Mehrfamilienhäuser  9,1% +6,7% +3,3% +2,8%
Büro- und Verwaltungsgebäude  +2,1% +1,7% +0,3% +0,7%
Einzelhandelsobjekte -4,1% -2,0%  -2,5% -1,4%

Bei selbst genutztem Wohneigentum (d.h. Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern) stiegen die Kapitalwerte zweistellig. Das ist seit Beginn der vdp-Indexreihe 2003 erstmalig dieses Jahr passiert. Nicht umsonst ist auch der empirica-Blasenindex Q4/2021 (vor allem wegen höherer Preis-Einkommen-Relation) weiter gestiegen; die Autoren verweisen zudem darauf, dass absehbare Klimamaßnahmen nicht nur preistreibend, sondern auch entwertend wirken könnten.

Das andere Extrem unter den vdp-Marktsektoren stellen Einzelhandelsobjekte dar. Hier erreichten die Wert- und die Mietentwicklung neue Tiefstwerte, d.h. lagen sogar noch unter der Veränderungsrate im Lockdown-Jahr 2020.

Büroobjekte hielten insgesamt ihr Preis- und Mietniveau. Für die deutschen Top-5-Bürostandorte kam JLL beim Victor Q4/2021 auf eine Wertentwicklung (Capital Return) von +5,4%. Zusammen mit dem Income Return von +2,8% ergibt dies einen Total Return von +8,2%. Zum Vergleich: Der DAX kam auf eine Jahresveränderung von + 15,8%, der Immobilienaktienindex DIMAX auf -3,1% (jeweils Basis Schlusskurse, nicht Quartalswerte wie bei Immobilienindices).

Monthlitor Januar 2022

Zum Jahreswechsel trafen eher zurückhaltende Stimmungsbilder vom Immobilienmarkt ein. Der Immobilienstimmungsindex (ISI) Q4/2021 fiel um 6,9 Punkte auf einen neuen Indexwert von 32,3. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich dabei vor allem der Teilindex für Projektentwicklung eingetrübt (-22,1 auf 28,8). Die Autoren vom IW Köln führen dies auf steigende Baukosten und Lieferengpässe zurück, die selbst in laufende Projekte hineinspielen. Gemäß Sonderfrage werden für 2022 überwiegend deutlich weiter steigende Baupreise erwartet – typischerweise um +5 bis +10 Prozent.

Gemäß BF.Quartalsbarometer Q4/2021 sank ebenso die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern leicht. Der Index steht nun mit -0,31 wieder im leicht negativen Bereich, allerdings weit entfernt vom historischen Minimum zu Beginn des ersten Corona-Lockdowns (-15,24). Der berichtete Loan-to-Value (LTV) von Bestands-Neugeschäft erreichte mit knapp über 65 Prozent einen neuen Tiefstand.

Zu einem anderen Ergebnis kam der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) Q4/2021. Dieser stieg weiter auf nunmehr +10,7 Punkte. Der Anstieg ist vor allem auf eine klare Zunahme bei den Finanzierungserwartungen zurückzuführen. Mit dem BF-Quartalsbarometer besser vergleichbar ist der Teilindex Finanzierungssituation, und hier gab es tatsächlich quasi keine Veränderung. Auch die Sonderfrage zu LTVs brachte ein ähnliches Bild: Diese waren per Q4/2021 fast für alle Objektarten noch etwas unter denen im Q2/2020.

Das ist Spitze(?): Was Spitzenmiete und Spitzenrendite aussagen

Auditorio de Tenerife

Bildquelle: Hans Braxmeier auf pixabay.com

Geben Spitzenmiete bzw. Spitzenrendite die höchste beobachtete Miete bzw. Rendite im Immobilienmarkt an? Jein bzw. nein. Das überrascht vielleicht, und daher sollten wir uns beide Kennzahlen einmal genauer anschauen.

Die Spitzenmiete ist zumindest der richtige Indikator für die Maximalhöhe von Mietsätzen in einem Marktsegment. Für die Büromarkt-Berichterstattung wurde das Konzept der Spitzenmiete im Leitfaden zur Büromarktberichterstattung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) e.V. normiert. Legen wir diese Definition zugrunde, dann können drei Einschränkungen dazu führen, dass auch höhere Mietsätze beobachtbar sein können als die in einem Marktbericht genannte Spitzenmiete:

  1. Berichtsangaben beziehen sich auf aktuelle Neuabschlüsse von Mietverträgen; bestehende Verträge können höhere Mietsätze aufweisen, etwa wenn das Marktniveau bei seinerzeitigem Abschluss höher war, oder wenn der Mietsatz inzwischen aufgrund von Inflationsindexierung angestiegen ist.
  2. Marktberichte können die erzielbare oder die realisierte Spitzenmiete ausweisen; im Falle der erzielbaren Spitzenmiete werden anderweitig realisierte Neuabschlüsse auf eine ideale Vermietungsfläche im besten Teilmarkt extrapoliert, insbesondere wenn es dort selbst gerade keine Mitvertragsabschlüsse gab.
  3. Wenn die realisierte Spitzenmiete ermittelt wurde, ergibt sich diese aus dem Median der (ca.) 3% teuersten Neuvermietungen; dadurch werden automatisch ca. 1,5% der Top-Mietsätze oberhalb des als Spitzenmiete ausgewiesenen Wertes liegen.

Nichtsdestotrotz gibt die Spitzenmiete eine brauchbare Indikation für die mögliche Miethöhe. Realisierbar sein dürfte die Spitzenmiete allerdings nur bei Neubau-Erstbezug in den Top-Lagen des jeweiligen Markt. Für den Großteil der Objekte stellt die Durchschnittsmiete eine brauchbarere Benchmark dar. Der Büromarktbericht 2021 von NAI Apollo gibt eine Indikation, wie weit die Spitzenmiete über der Durchschnittsmiete liegen kann:

Stadt Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart
Spitzenmiete 40,50 30,50 39,50 46,00 25,50
Durchschnittsmiete 28,10 17,40 21,40 22,80 16,50
Spitze vs. Durchschnitt +44% +75% +85% +202% +55%

Für die Spitzenrendite ist ein solcher Vergleich leider nicht einfach möglich, da die Durchschnittsrendite in der Regel nicht veröffentlicht wird. Um so mehr steht die Spitzenrendite im Vordergrund. Nur handelt es sich dabei gerade nicht um die maximale beobachtete Nettoanfangsrendite, sondern typischerweise um die minimale. Der gif-Leitfaden zur Berichterstattung über den Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien empfiehlt konkret:

[Die erzielbaren Spitzenmieten] stehen für die niedrigste Rendite, die für eine Immobilie bester Qualität, Ausstattung und Lage sowie marktüblich vermietet (bonitätsstarker Mieter) zu einem Stichtag voraussichtlich erzielt werden kann. […] Die gif empfiehlt, Nettoanfangsrenditen auszuweisen. Alternativ können Multiplikatoren als Kehrwert der Brutto-Anfangsrendite ausgewiesen werden.

Der Name Spitzenrendite erklärt sich also damit, dass es sich um die Anfangsrendite von Investments handelt, in denen normalerweise auch die Spitzenmiete realisiert wird. Dies sind neue Gebäude in besten Lagen, also Investments, denen relativ wenig Risiko anhaften sollte, und die daher einen relativ geringen Verzinsungsanspruch aufweisen. Älter Objekte und Non-Core-Investments sind hingegen meist mit höheren Risiken verbunden und gehen so mit einer höheren Kapitalverzinsung einher.

© 2022 Leo Cremer. Alle Rechte vorbehalten.

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